經濟活力被地產商扼殺

上星期較受香港傳媒重視的新聞，相信是中央批准上海興建迪士尼樂園，面積是香港的 4倍，那麼香港迪士尼樂園，應何去何從？中央政府明顯是要把上海「搞上去」，面對國內的挑戰，香港的地位，會否褪色？

歷史上像香港一樣的城市，如威尼斯、維也納、雅典、舊上海，都曾經盛極一時，最後由盛轉衰，香港亦不無例外。阿姆斯特丹的股票市場，被倫敦超越，荷蘭人又何曾呼天搶地，惶恐不可終日。上星期學者及媒體評論上海迪士尼時，彷彿香港旅遊業的成敗，就只看迪士尼。澳門沒有迪士尼，但旅遊業一樣蓬勃。

針無兩頭利，自賭權開放，澳門經濟確是有長足增長，經濟文化娛樂等建設，風光無限。不過賭業一枝獨秀，結果年輕人的夢想，就是 18歲後，急急跑到賭場當荷官，視此為一生的事業，是對是錯？

經濟活力被地產商扼殺
隨着國內經濟發展，香港有的，國內一樣有，而且規模氣派比香港大得多，香港又有甚麼特色，吸引國內大款千里迢迢跑到香港。

作為香港人，亦都覺得特色早已消失，一座又一座高樓大廈，一式一樣的 shopping mall，香港的經濟活力，就一點一滴的被地產商扼殺。

What about HK? Asshole!

中國靠民生全方位地帶動的消費的戰略不容有失，將 1.4億農民消費力轉移入城，更不能被枉耗。國務院常務會議昨突拍板，將個人住房轉讓營業稅徵免由 2年還原為 5年，勢要打擊投機買樓活動，讓農民將血汗錢分配在房屋和其他消費上。　記者：尹燕麗

萬眾聚焦的中央經濟工作會議面面俱到，從宏觀的「調結構、促民生」到細緻的世博會、亞運會，唯獨沒提及樓市政策。

推進城鎮化的大量着墨顯示中央谷樓市之意，不過，樓市炒家請勿摩拳擦掌，準備出擊。國務院將個人住房轉讓營業稅「還原」，意味持續一年的營業稅優惠政策將於年底終止，未滿五年的二手房交易，明年將要繳納成交總價的 5.5%作為營業稅。

其他住房消費政策續推
是次政策目的，正如發改委主任張平所言，將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，以抑制投機性購房，因為常務會議清楚說明「其他住房消費政策繼續實施」，簡單指令顯示，中央以針對性和靈活性地處理延續經濟活力的策略。

今年以來，一線城市房價暴漲，二線城市的近期成交亦紛紛達到歷史高價。萬科董事長王石亦警告，雖然目前尚未形成全國性的樓市泡沫，但一線城市的泡沫正越吹越大，並可能波及二線城市，造成破壞性後果。

中央擬定明年放寬戶籍限制，讓 1.4億農民入城，為免入城的部份農民要高價買樓，中央是次使出的招數是「高」的。美聯市場研究部總監張大偉表示，營業稅優惠還原，將使二手房 5年內的交易成本上升 4倍，炒作樓市很難有利可圖，故將明顯抑制投資，而自住需求可以通過購買 5年以上商品房釋放需求，脗合中央經濟工作會議的主張。

大連即響應　寧夏禁加價
響應政策，大連地稅局於前日已率先取消營業稅優惠，寧夏也規定已備案之商品房半年內不得漲價。內房企業負責人對本報表示，取消營業稅是為打擊投機行為，對自住房影響甚少。

但若取消二套房的利率優惠，則會產生較大影響。國家信息中心首席經濟師范劍平認為，購房契稅、房貸利率等優惠政策要延續以刺激居民首次購房需求，而對二套房貸則要嚴格把關。

本周閉幕的中央經濟工作會議提到，「增加普通商品房住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設」，表示中央並不鼓勵開發炒賣最熱、投機回報較高的高價樓房。

會議強調放寬戶籍限制，無疑加大城市樓房需求，為避免地產商藉政策以高價賣樓，中央在「谷」樓市的同時，也力「遏」投機。

(星島)2009年12月16日 星期三 15:18
香港貿易發展局公布《2010年香港出口展望》指出，隨著全球經濟逐步復蘇，香港出口將回復正增長，預計在電子出口帶動下，整體出口明年將輕微上升5%。

貿發局的報告指出，預期持續低息，過剩的資金令地區資產價格上升，從而帶動個別市場消費，有利商業信心反彈。又認為電子業在衰退期間積壓的需求會逐步釋放，加上電腦升級步伐加快，帶動全球對電子產品的需求，所以明年電子業界情況較樂觀，但消費者沒有以往揮霍，所以貴價手表及珠寶，市道仍會疲弱。

貿發局指出，明年出口仍充滿風險及挑戰，包括貿易保護主義，及人民幣可能升值，令生產成本上升，出口市場短期內難以回復金融海嘯前水平，建議業界加強開發內地及東南亞市場。

(星島日報報道)國務院再三出招遏制高房價。針對開發商頻頻高價搶地、囤地現象，財政部等五部委昨發布通知，明確發展商取得地皮首次繳付比例不得低於全部土地出讓價格的一半，同時分期繳納地價款的期限不得超過一年。業內人士稱，此舉有助於冷卻樓市，避免地價被「谷高」。

　　本報財經組

　　財政部、國土資源部、人民銀行、監察部及審計署五個部委昨天聯合發出通知並明確嚴格規範土地出讓分期繳款安排，除地方認定特殊項目土地允許在兩年內繳清全部地價外，原則上必須在一年內清繳。

　　首期地價須付至少一半

　　市場人士表示，北京、上海等一線城市過去亦規定，取地時首次須支付地價的五成，不過，去年為刺激樓市，開發商在二三線城市拿地時，地價首付比例放寬至二成或三成，大城市亦沒有嚴格執行五成首付的規定，加上銀行借貸寬鬆，樓價長升長有，發展商售樓套現資金充裕，帶動買地熱情高漲，部分城市甚至出現「麵粉貴過麵包」現象。

　　財政部等五部委表示，除國務院有明確規定以外，任何地區及部門均不得減免、緩繳或變相減免土地出讓收入，也不得按地價繳納比例分割發放國有土地使用證；此外通知重申，要嚴格按照規定將土地出讓淨收益百分之十用於補充城市廉租住房保障資金。

　　有分析指，財政部強化土地出讓收支管理，變相提高了開發商拿地門檻，市場擔心，決策層針對房地產的調控措施陸續有來。受中央再出招影響，市場氣氛轉差，內房股普遍受壓。也有分析稱，新措施對資金緊絀的中小開發商將構成壓力，但資金充裕的大中型開發商受影響不大。

　　北京新「地王」30億成交

　　有地產專家預期，明年二套房貸政策可能進一步緊縮；針對大戶型、高檔房的物業稅明年會加快推出，及在部分城市試點；對外資購房可能會緊縮；轉售物業的個人所得稅亦將從嚴徵收，以打壓樓市炒風。

　　中央雖接連出招，新「地王」仍不斷誕生。北京朝陽區前天拍賣的一幅土地，由保利地產以高出底價逾三倍的價格投得，作價三十點四億元（人民幣，下同），相當於每平米作價二點三五萬元，創今年以來單價新高。有十七名發展商參加競投，叫價多達一百二十次。市場估計，該項目建成後，每平方米售價將逾四萬元。

　　國家統計局早前公布，十一月全國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之五點七，為今年以來單月最快增速。人行的調查也表明，約七成居民認為當前樓價過高，市民根本買不起樓。

1997年10月，香港慶祝回歸的喜慶氣氛尚未消散，亞洲金融風暴便黑雲壓城。以美國對沖基金為首的國際金融“大鱷”襲擊香港，恆生指數從16000多點狂瀉至6000點，股市瀕臨“崩盤”！金融、地產、貿易、旅遊四大支柱產業都遭重創，香港整體經濟甚至出現了多年未有的負增長！

　　黑色星期一

　　1997年1月，索羅斯開始對覬覦已久的東南亞金融市場發動攻擊。泰國首當其衝。同年5月，國際貨幣投機商開始大舉沽售泰銖，7月初泰銖淪陷，金融風暴開始席捲亞洲。

　　三個月後，金融風暴登陸香港。

　　10月20日是美國華爾街股市慘劇“黑色星期一”的10週年紀念日。就在這一天，香港股市開始下跌。10月21日、22日香港恆生指數連續兩天大幅下挫，累積跌幅近1200點，大約是9%，被當地市場人士形容為小股災；23日，香港恆生指數最低曾落至9766.7點，跌幅高達1871點，恆生指數閉市時報10426.3點，退低1211.5點，下跌了10.4%，有人甚至認為這一天的跌幅可和1987年的黑色星期一相提並論。

　　香港的上市公司市值在23日一天就損失了4335億港元，同8月份市值高峰期的43354億港元比較，減少了15420億港元，減幅達35%。與此同時，香港十大富豪估計共損失超過2100億港元。恆生指數持續暴瀉，跌勢之猛、損失之巨，震驚世界。

　　此時，全球各地股市形成惡性循環式的普遍狂跌，27日，紐約道瓊斯指數狂跌近554.26點，是有史以來跌幅最慘的一天，因而導致中途自動停盤一個小時。東京股市開盤後即狂跌800多點。28日香港恆生指數狂瀉1400多點，跌幅達13.7%，全日最低達8775.88點，以9059.89點收市，下跌點數創歷史之最。

　　特區政府護盤擊退國際炒家

　　在這種情況下，特區政府開始了捍衛行動。一方面通過外匯基金在市場上拋售美元吸納港元；另一方面宣佈加息，最優惠利率由8.75厘提高到9.5厘。這些措施在匯市取得明顯的效果，港元匯價隨即反彈到7.5︰1的高位，並且在一段時間內保持著比較穩定的局面。

　　但是加息和減少港元供應量卻直接導致了股市、樓市的下跌。1997年10月8日恆生指數為14838點，1997年10月28日跌為9059點，歷時13天(除去市場休息日)，下跌了5578點數，平均每天下跌444點多。

　　到1998年1月中旬，恆生指數已經跌破8000點，但國際游資仍不罷休，8月份又開始了新的大規模的衝擊。量子基金和老虎基金開始炒賣港元，首先向銀行大量購入遠期美元拋出遠期港元，推高銀行同業拆借利息，換來美元借出以賺取利息，另一方面又拋出恆指期貨與股票現貨，以壓低股票價格。前者會使利率急升，導致股市下跌，從而在期貨市場獲利；同時一旦港元下跌，他們也可以同時在外匯市場獲利。到8月中旬，恆生指數跌穿7000點，最低跌至6660點。

　　從8月中旬特區政府動用外匯基金直接入市護盤，到8月28日特區政府停止入市為止，共動用1181.2億港元。香港政府果斷地直接入市及有關監管措施的強化，穩定了證券市場的信心，使股指很快止跌回升，並迫使國際炒家不得不以較高的價格補入拋空的股票和期指，全殺羽而歸。

　　樓市大跌七成，經濟衰退

　　在這場席捲亞洲的金融風暴中，香港恆生指數從1997年8月7日16673點開始急劇下跌，1997年10月28日就跌破10000點，跌幅達45.6%，股市市值兩個月之內蒸發21000億，縮水1/3。1998年繼續下跌，同年8月13日達到6660低點。

　　股災後，香港樓市在短短一年內，大跌七成，超過10萬名業主成為“負資產”，在很長一段時間裡，樓市都未能恢復元氣，整體樓價只有1997年的60%以下，並仍有逾6000名業主未脫離“負資產”之列。

　　另外當時港元的匯價相對於亞洲已經貶值的貨幣明顯偏高，香港產品出口和香港的旅遊、零售業也受到影響。這就不可避免地造成通貨緊縮、需求下降、失業增加、市場蕭條，整個經濟處於嚴重的衰退局面。

　　緣由：國際游資惡意攻擊

　　1997年這場東南亞金融危機波及香港的直接原因是國際游資在香港匯市、股市和期市上的聯合攻擊。以索羅斯為首的量子基金和老虎基金瘋狂炒賣港元，另一方面又拋出恆指期貨與股票現貨，以壓低股票價格。在這些國外游資惡意攻擊下，香港股市急劇下跌，而其在期貨市場上獲利。而之前在股市泡沫的形成中，也是少不了他們相反的炒作，例如1993年美國投資銀行摩根士丹利對港股的大肆炒作。

　　長期以來香港實行的是自由主義經濟政策，港英政府的“積極不干預主義”使得在1997年東南亞金融危機中，國際游資有空可鑽，瘋狂炒賣沽空港元。而香港的聯繫匯率制也為量子基金等國際游資的進入創造了條件，購入美元拋空港元，人為推高利息賺取利差，並在期貨市場進行相反操作，以保證港元下跌時外匯市場的獲利。所以正是這樣自由放任的自由主義經濟政策使得國際游資有機可乘，導致了這場由拋空港元引發的股市下跌。

資金氾濫，亞洲區內房地產市場熾熱，樓價大幅上升，租金自然亦不會便宜，根據《福布斯》統計，亞洲區最昂貴的居住地為東京、香港及北京，亞洲區的居住成本整體更進一步追上歐洲的水平。


高地價政策造成本港樓市寸金尺土的現象。

高端兩房戶月租三萬
該調查是以高端兩房單位的平均租金來衡量不同城市的居住成本。東京以月租4,737美元居首、香港以3,871美元（約30,193港元）排名第二、北京則以3,659美元排行第三，但三者中北京的人均收入最低，僅6,000美元，租金所佔比例最高。不少亞洲區城市受制於空間有限，對房地產供求失衡下推動租金上升。

調查亦評論本港樓市熾熱乃由於政府採取勾地政策，土地供應數量有限，加上內地推出刺激經濟措施，資金為了投資及自用等目的，流入香港樓市。在低息、低稅、低首期比例下，若中央政府短期內不收緊銀根，相信資產價格仍會向上，最少下跌的空間有限，發展商亦坐擁大量資金。

其他城市方面，上海排名第五、台北則排名第十六，分析相信隨着台灣本土經濟反彈，與內地的合作關係更趨緊密下，樓市將可受益。

香港對內深層次矛盾未除，對外則競爭力節節倒退！一項調查顯示，香港雖然仍被評為中國最具競爭力的城市，但上海正步步進迫，更令人憂慮的是本港的發展潛力不但已被內地主要城市追過，甚至連一些二、三線城市也遠有不及，在成長競爭力排名急跌四位，跌至第十一位，被內蒙古自治區鄂爾多斯、青島、大連及重慶等城市追過。發表研究的機構指出，受高樓價及高新科技產業瓶頸的阻力，香港發展隱憂重重，若再不思改進，地位遲早被上海等競爭對手超越。



成長競爭力跌出十大
更令人憂慮的是反映城市發展潛力的成長競爭力排名上，香港排名大幅滑落，跌出十大之列，排名第十一，不僅輸給深圳、上海等城市，甚至被遠在內蒙古自治區的鄂爾多斯爬頭，排名剛好是香港去年所得的第七位，青島、大連、重慶等排名也高於香港。而香港的得分也遠較獲逾千分的深圳和上海有明顯距離（表二）。

發表調查結果的中國城市競爭力研究會會長桂強芳表示，調查結果顯示香港的增長速度已被其他內地城市趕過，他又特別提到，香港不僅遭新對手挑戰，更要面對競爭宿敵上海的步步進迫。



桂強芳指，上海綜合競爭力由去年第三位升至第二位，取代北京，而成長競爭力更由第五位一躍至第二位，僅次於蟬聯第一的深圳，反映上海近年憑着世博效應及長三角「龍頭」優勢，不斷進步，反觀香港樓價太高的問題一直未解決，窒礙人才匯聚及企業投資，高新科技又未見可突破發展樽頸，隱憂重重，若不改進，被上海爬頭是遲早之事。

桂強芳不同意曾蔭權所指，總理溫家寶所說的香港深層次矛盾就是經濟問題。桂解釋，溫總所指還包括政治、社會及貧富懸殊等多樣性隱憂，非朝夕能夠解決，影響香港長遠競爭力，又指曾蔭權以六大產業解決深層次矛盾問題的做法「值得商榷」。桂指，香港樓價升幅不宜太急，情況一旦失控，「要修正過來，特區政府和市民都要付出代價」，又建議港府盡用深圳作為腹地的地利，合作發展高新科技，又指高鐵能否盡快上馬，對香港的發展有直接影響。

時移勢易，內地各大城市正急速發展，香港不僅在一直引以為傲的經濟增長潛力上落後於人，在市民幸福指數及環保等軟實力方面也同樣輸給內地城市。根據中國城市競爭力研究會調查，在反映市民生活幸福感的十大美滿度城市排行榜上，香港只排名第七，遠遜於一海之隔的澳門，在減碳工作方面亦輸給上海。

城市美滿度主要以市民的安定感、幸福感、認同感，及外界對城市的評價作為評分標準，該項調查顯示，麗江是內地城市中美滿度最高的城市，有七十八分；其次是杭州，有七十四分；與香港毗鄰的澳門排第三，有七十二分，而香港則排第七，得分六十六分，較排第一的麗江相差十二分。

此外，環保意識抬頭，低碳城市正成為國際都會的新指標，調查評選出減碳節能十佳城市，評價最高的是上海，有七十五分；香港排第二，得分為七十一分；北京排第三，有六十八分，反映香港在金融中心競賽中，優勢不斷縮窄。

【明報專訊】近月不少金融海嘯爆發時出租的物業，1年「死約期」過後，隨樓市回穩，業主紛紛於「生約期」大幅加租，令今年首季租金上升速度加快。美聯研究部資料顯示，去年第4季租金上升1.8％，但今年首季租金重拾強勁升軌，按季急升5.1％，而首季月租5000元或以下的細價租務個案比率更只有1.2％，不但遠低於08年下半年海嘯爆發時約一成水平外，該比率更連跌4個季度，在平租盤缺乏下，加上超低按息，促使用家轉租為買，成為支持樓市上升動力。

天水圍2房月租水平 升至6000

以往不少平租盤天堂，如新界西北區大型屋苑的時代廣場、屯門市廣場及天水圍嘉湖山莊(新聞 - 網站 - 圖片)，現時月租5000元的租盤已難現，以屯門市廣場為例，2房月租入場費已升至約6000元水平，只有少量面積較小的迷你單位，月租低於5000元。此外，市區租金更見大幅上升，不少業主於死約完結後大幅加租，逼使租客轉租為買。

香港置業助理區域董事鍾坤文表示，西九龍凱帆軒2座高層F室，面積608方呎，剛以415萬元售出，呎價6826元；買家為區內租客，由於租約即將屆滿，加上業主表明加租3成，故轉租為買，原業主於03年12月以191萬元買入，經是次轉售帳面獲利224萬元，持貨約6年多升值1.17倍。

海怡河畔升8.6% 表現最勁

美聯首席分析師劉嘉輝表示，據集團數據顯示，今年3月份平均每方呎租金約18.2元，按月升1.5％，按季則升5.1％，雖然並非近年升幅新高，但升勢卻明顯轉急，主要由於不少「死約期」租約於近月屆滿，業主大幅加租。他又指，若以全港50個大型屋苑分析，今年首季平均呎租累升逾5％有20個，其中升幅最勁的屋苑為鴨洲海怡半島(新聞 - 網站 - 圖片)及沙田河畔花園，按季同升8.6％，而奧運站維港灣(新聞 - 網站 - 圖片)、太古城(新聞 - 網站 - 圖片)及元朗蝶翠峰(新聞 - 網站 - 圖片)亦分別上升8.3％至8.5％。

另外，他稱，除了月租低於5000元的細價租務成交持續下跌外，相反由於業主大幅加租，月租逾萬元租務個案比率卻連升四季，自去年首季42.2％連升至今年首季58.5％，逼近6成水平，反映市場平租盤供應日漸減少，對支持樓價起重大作用。

（明報記者陳天賜報道）

(明報，12/04/2010)

【明報專訊】香港樓價正奔向1997年高峰，市民抱怨置業難的聲音再響起，但不少目睹樓價曾累瀉七成的人，對增加住屋供應難免有點患得患失。向來被視為香港競爭對手的新加坡，在處理住房問題上的政策跟我們有何不同？有否值得借鏡之處？本報記者帶覑這連串問題走訪獅城，與當地官員、商界和平民深入交談，發現香港多方面已經遠遠落後——星洲人實現了安居，香港人仍為蝸居苦惱。關鍵之一，是當地「組屋（組合房屋）」制度的成功。

國民有樓「意味國家他們有份」

新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報專訪時便強調﹕「我們鼓勵國民擁有自己的房子，意味他們在這個國家有份（hold a stake in the country），他們會希望社會好、開放及平穩。」

本報記者採訪與香港同樣地少人多的新加坡。約40年前，香港和新加坡同時起步，大規模建屋以解決城市居民住房問題；時至今日，本港的住屋平均面積比起星洲少一半，樓價卻起碼高出兩三倍，更要住得遠離市區（見表）。

新加坡八成居民都住在政府建設的組屋（組合房屋），其形式雖類似香港的居屋，但這些組屋無論在面積、地點及品質上，絕不遜私樓。論面積，新加坡平均每戶人數為3.5，大部分住在實用面積達968平方呎的單位內，其他單位的實用面積介乎699至1184平方呎。

組屋似港居屋 平均千呎

相反，根據香港房屋署08年數據，本港八成公屋單位實用面積少於430呎，一半私樓住戶居於少於500呎的單位；然而，400至500呎的單位，在新加坡多是提供予獨居長者居住。



論樓價，據新加坡建屋發展局提供資料顯示，新加坡目前一手組屋，以實用面積968呎單位計，平均售價約147萬港元，每平方呎樓價1518港元；二手組屋售價反而略高，同樣面積的單位平均售價約189萬港元，每呎樓價1954港元。由於購買二手組屋也可得到政府資助，新一代面對結婚置業需求，要自置居所，可說輕而易舉。

反觀香港，據最新成交資料顯示，大圍居屋平均二手呎價（建築面積）介乎4300至4780港元，私樓更貴，沙田駿景園平均呎價（建築面積）為6617元。換言之，香港二手居屋及私樓樓價，隨時貴過星洲的一手組屋幾乎兩三倍，若計及星洲呎價以實用面積計算，香港卻以建築面積計，則香港的樓價就顯得更高。

家庭入息限4.4萬 可住市區

香港特首曾蔭權去年尾曾呼籲未能上車的市民「要買樓，不妨搬遠些」，但在新加坡，位處金融中心及市中心區一帶的組屋比比皆是，一個新加坡人家庭月入只要低於8000坡元（約4.45萬港元），要住在如香港中環及油尖旺一帶的市區新樓，可說不成問題。

據新加坡建屋發展局08年一項調查顯示，逾九成星洲住戶滿意住屋情况，當中，大專學歷居民增至三分之一、白領居民增至34.5％、平均家庭月入達5680坡元（約3.16萬港元）。反觀城大最新的一項「消費者滿意指數」調查，住屋是香港市民滿意度最低的一環。

明報記者呂雪玲 越洋專訪



住戶大讚﹕我看到我的未來 組屋可預購 七成滿即建

【明報專訊】28歲的新加坡公務員許先生（Spencer）今年7月結婚，婚後會與妻子搬往千多呎的二手組屋，建立二人世界，由於有政府資助，加上日後每月供款均在CPF（類似香港的強積金）扣除，住屋不會成為兩人的負擔。「我看到我的未來，房子將來亦是給小孩的了。」他懷着希望笑着說。

新加坡建屋發展局有一套建屋制度，名為預購組屋項目（Build-To-Order），當建屋局收到一定數量（約為發展單位數目的七成）的建屋申請，便會動手興建新項目，申請者一般等候3至5年便可購買入住一手組屋。

Spencer與妻子原本亦可透過預購制度買組屋，價格相對二手組屋便宜，而且新落成的組屋設計更完善，然而，由於不想等候數年，故兩人決定到二手市場買樓。單位面積1399平方呎，位處鐵路沿線，離金融和商業中心區約45分鐘車程，售價折合278萬港元，呎價約1988港元，他們並獲政府資助3萬坡元（約16.69萬港元）。

月供八千 CPF戶口扣除

「這裏的組屋制度是挺美妙的，因為政府的資助會直接存入我們的CPF戶口，然後從中扣除首期，我們日後每月供款約1500坡元（約8344港元），亦可在CPF中扣除，不用額外花費。」Spencer稱自己是受惠者，充分感受到這制度的美麗（beauty）。

【明報專訊】新加坡建屋發展局副局長葉振銘接受本報專訪時強調﹕「新加坡的房屋政策是讓國民擁有自己的居所，與很多其他國家不一樣，這是我們房屋政策的基石。」

除了鼓勵人們擁有物業，新加坡還看到隨着國民年紀漸長的退休需求，他們可以大屋換細屋，所指的是星洲政府為長者度身建設的細屋，實用面積不會少於約377平方呎；又或選擇出售房屋擁有權的剩餘年期予建屋局，換取建屋局每月支付生活費津貼。

買二手組屋 資助17萬

葉振銘指出，與其他國家不同，該國組屋不是只給佔總人口約一至兩成的基層人口，而是八成人都住在組屋。「你看我們每個家庭的申請收入上限為8000坡元（約4.45萬港元），代表了八成星洲家庭入息，亦正由於大眾都住在組屋，這成為我們的共同經驗，也是讓我們變得獨特的地方。」葉氏滿意地說。

新加坡政府鼓勵置業，一手組屋亦給予年輕夫婦優先次序，葉振銘補充說﹕「即或他們不想等需時3至5年落成的一手組屋，他們可選擇在二手組屋市場買樓，我們會給予3萬坡元（約16.69萬港元）的資助，若住近父母，會再多1萬坡元（約5.56萬港元）資助。」正正是這個維繫社會、重視社區的概念，當地組屋會維持每個不同種族的住戶佔有一定比例，希望從日常生活中活出共融理念。

港學者﹕公營屋應佔市場六成

【明報專訊】新加坡的住宅單位，八成為公營房屋（組屋），兩成是私樓，政府有能力調控，使樓價維持在多數市民可以承受的水平，不受少數大地產商箝制。反觀香港，政府的樓市政策一向奉行自由市場，但自由市場似乎時有失靈，未能為港人帶來安居；香港理工大學應用社會科學系副教授陳錦華形容，正正是地產拖垮了香港經濟。

「地產拖垮港經濟」
陳錦華說，「道高一尺，魔高一丈，再怎樣監管私樓市場也不管用，政府應擴大公營房屋供應量（目前香港住宅單位，公營房屋只佔45％），起碼佔比重至60％，甚至70％才解決問題。」

再者，兩地信奉的施政理念不同，新加坡組屋針對的不只是低收入階層，而是社會大多數，政府視協助大眾自置物業為己任。香港則只多安撫基層，提供廉租公屋予低收入市民，中產階級在住房上只能自求多福。陳錦華指這樣大大減低了港人其他方面的消費能力，窒礙經濟發展。

新加坡一家大型地產商城市發展的董事經理郭令裕稱﹕「這麼多年來，新加坡政府策劃管理得不錯，這裏是個安全的市場，發展商若決定要到一個市場冒險，這裏的風險不會比香港大。」郭氏更指出，香港現在樓價太高，不會現在進入這個市場，新加坡發展較香港健康。

港人平均住屋面積小，情况長期沒有改善。新加坡物業集團太平星的研究與策略策劃副總裁陳國強一語道破箇中癥結。他說，新加坡大部分組屋的面積約900平方呎，甚至更大，當公營房屋都能提供這樣的面積，私樓提供的不可能比這更小，因為小的會賣不出。

本港經濟穩步復甦，大型企業積極在港擴充，因而帶動租金上升。據世邦魏理仕最新報告資料，香港商務中心區商廈每方呎租賃成本突破99元，半年間躍升兩級，拋離日本東京內圍核心區，成為亞洲最高，並躋身全球第二貴的地區，而英國倫敦韋斯滕德則蟬聯全球最貴地區，每方呎近119元。


香港商務中心區新增商廈供應緊絀，有利租金穩步上升。

世邦魏理仕昨公布，截至今年三月三十一日，香港商務中心區商廈每方呎租賃成本約達99.3元，相對去年十一月該行同類調查，每方呎約89元，期內增加逾11%，而當時香港排名只第4位，現上升兩級，排名全球次高。另香港整體商廈每方呎租賃成本約52元，全球排名第14位，較去年十一月則上升七級。市場人士稱，由於香港營商環境佳，法制完善，相信商廈租務成本輕微上升，不會降低本港競爭力。



東京跌至第3位
該報告續指出，英國倫敦韋斯滕德蟬聯全球最貴商廈租賃成本地區，每方呎約118.6元，而去年十一月排名次位的日本東京內圍核心區，最新排名回落一級至第3位，每方呎約93.4元。而近年內地大城市商業活動頻繁，刺激租金上升，上海浦東最新每方呎租賃成本約39元，全球排名上升六級至第33位，而首都北京每方呎約33.1元，躋身第48位。

該報續指出，全球176個地區及城市過去一年租賃成本下跌4.6%，其中跌幅最大城市為新加坡，跌幅約36.2%，每方呎約37.3元，拖累最新排名亦跌五級至第37位。

美銀呎價1.8萬
另一方面，香港商廈租金持續上升，吸引資金轉投。消息稱，金鐘美國銀行中心中層06室以呎價約1.8萬元售，涉資約2,187萬元，原業主近兩年半帳面賺約644萬元。另同區力寶中心2座中低層01室成交呎價約1.4萬元，作價約1,865萬元。

土地註冊處資料，西貢福民路22至40號地下41至44號，及49至59號舖以1.65億元售出，原業主為YAU FOOK HONG COMPANY LIMITED；據公司註冊處資料，該公司註冊地址與華懋集團總部相同。另觀塘康寧路15至17號地下A舖成交價3,500萬元。中原蔡榮祥稱，九龍灣福康工業大廈地下1A號舖標售，意向呎價約5.75萬元，意向價2,300萬元，下月十八日截標。

由「一間本地有限公司」設計，道出愛港情懷的「香港仔852」系列，以電車沿途風光為設計藍本的「電動城市」（Electric City）項目，去年6月向政府「創意香港」申請3.5萬元作產品系列開發，填完6、7頁又複雜又麻煩的申請表後，經過4輪面試，至今年2月方獲批出款項，「賣咗大半年先拿到開發產品的資助，不慢嗎？」歐陽永權說。

歐陽永權表示，去年聽到港府提出支持香港創意產業，感到很高興，因為不少中小企的確需要政府支援，方能實踐創意。不過他對政府「慢八拍」，以及對產業的認知度及投入度，則甚為不滿，他去年6月向政府的「設計智優計劃」提出申請，為「電動城市」產品開發申請援助，列明推行時間為2009年4月20日至6月30日，不過經過一輪繁複的審核程序，3.5萬元的援助金今年2月方到手，而去年中產品已在市場推出，亦大獲好評，銷售成績不俗。

申請須4輪面試 每次不同評委

他認為，既然政府有心鼓勵中小企開發產品，應該加快及簡化審批程序，批評面試要經4輪也不要緊，但每次評審委員都不同，「我每次都要由頭說明，點解要如此浪費時間？」

「創意香港」發言人表示，「設計智優計劃」的審批時間視乎每宗申請項目的性質、所提供的資料是否充足，以及評審小組的意見和審批情况等因素。