荒蕪前海　百億地王誕生

雷聲大雨點小的前海發展，十劃未有一撇，但首次公開拍賣的兩幅商用地皮卻似乎出現泡沫，昨日開標由曾擬來港上市的「黑馬」內房商卓越地產，爆冷以合共近124億元（人民幣．下同）囊括兩地，連環刷新深圳地王拍賣紀錄。
記者：鄧偉忠

有分析員坦言，對卓越奪標感到意外，出價較龍頭地產商如萬科高出四成，反映地價可能偏高。他指以卓越去年全年收入只有104億元而言，今次或借買地、鋪路在港借殼上市兼集資。

前海首次拍地即以高價成交，「前海泡沫」惹來憧憬，或令前海三大「地主」的招商局（144）、深圳國際（152）及中集集團（2039）受惠。事實上，近年來港借殼上市的萬科、綠地及金地均有入標競投，估計未來仍會積極參與「前海概念」，萬科置業（1036）、盛高置地（337）及金地商置（535）等一批借殼內房股炒風隨時再現。


■在前海發展的概念下，引來各大小發展商爭地冀分一杯羹。　

擊敗巨企萬科新世界
昨日是前海首次將商用地皮提出公開競投，兩幅地皮T201-0077和T201-0075均位於前海北部的桂灣片區，建築面積分別為345萬及484萬呎，底價分別為35億元和47億元，土地出讓以一次競價方式進行，各發展商遞交報價單後便開標，價高者得。

入標競投以內地發展商為主，今年初合作奪得荃灣西站項目的萬科及新世界（017）、華潤置地（1109）、綠地及世茂房地產（813）均屬全國性發展商，但最終兩幅地均由卓越奪得，0077及0075地皮的成交價分別為51.89億及71.8億元，其中以面積較大的0075爭奪較為激烈，成交價較底價高逾五成，而綠地報價僅低卓越不足1%。



卓越收入不足付地價
以近124億元高價連奪兩幅地皮的卓越，惟翻查資料，集團去年度銷售額首次突破百億，錄得收入約104億元，意味集團全年生意收入亦不足以支付地價。卓越在2009年時曾經申請在港上市，惟因市況急轉而最終擱置。昨日出席拍賣會的卓越總裁李曉平回應傳媒提問時表示，不同意今次投地是作價過高，並認為深圳樓市無泡沫。

交銀國際內銀分析員何志忠則表示，是次投地價錢仍屬預期之內，但奪得地皮的卓越卻屬黑馬，他指出，投地加上建築成本估計過200億元，以卓越目前規模而言無疑是過高。他以2010年上海証大（755）斥資92.2億元投得上海地王為例，証大最終亦因無法負擔需要出售股權。不過，他認為前海發展獲中央「祝福」，相信卓越可以取得條件理想的貸款完成項目。


昨日成交的兩幅前海地皮，每平方呎成交價約1,482及1,505元，較去年底中國海外（688）以20億元投得的深圳地王高約兩成。

卓越港招股　遇跌市叫停
【話你知】
根據集團網站資料，卓越置業由董事長李華於1996年成立，主要從事房地產開發、物業管理等業務，屬於商業及住宅綜合性地產開發商，多年來主要在深圳發展，去年銷售額首次突破百億元，銷售面積約86.3萬平方米。

卓越置業成立至今，已經開發房地產面積超過600萬平方米，現有總資產值約300億元人民幣。卓越曾在2009年申請在香港上市，但上市計劃最後因市況急轉而擱置。


■卓越置業董事長李華曾出席上市推介會。

【一鳴驚人】
卓越置業以二線發展商身份，斥資逾百億元連奪兩幅深圳地王，昨日立即在內地網絡廣泛流傳，事實上，不少發展商如萬科、瑞房（272）及百仕達（1168）等均曾透過買地或取得焦點項目打響名堂，有分析員指，具知名度的發展商，在售樓及融資方面均較具優勢。

百仕達破頂價買深地王
萬科近年積極發展海外業務，除借殼南聯（1036，已改名萬科置業）來港上市外，今年初更與新世界（017）合組財團，斥資逾34億元收購荃灣西站項目，就被視為在海外打響名堂之作。

至於小型發展商百仕達，自1998年上市後一直乏人留意，但在2001年底以7.8億元人民幣投得深圳紅樹西岸地皮，創下當年深圳賣地金額最高紀錄，一度成為市場焦點，可惜其後卻再無佳作。

此外，早年已銳意進軍內地的瑞安建業（983），在1997年獲上海市政府批出盧灣區太平橋重建項目，因為成功在保留原有歷史建築下改建成為上海新天地而一戰成名，其後瑞安更成功將包括新天地在內項目，分拆成瑞安房地產上市。


前海的深港發展合作區，曾惹來市場炒作。

深圳市委市政府今日會同前海管理局聯合發佈46條改革創新工作要點，包括前海居民和非居民在區內銀行開立本外幣自由貿易帳戶後，本外幣資金可像香港離岸人民幣與外幣那樣實行自由兌換。

還有容許外資金融企業於前海進行跨境人民幣貸款業務；允許前海金融機構參與國際金融市場交易，可實現深港兩地金融機構同業拆借的實質性突破。前海亦希望今年能夠同時開展國際貿易結算中心外匯管理和人民幣管理試點。在試行合格境內個人投資者制度(QDII2)等創新政策方面，中國證監會已同意深圳證監局設立前海監管辦公室

這次工作重點的目標是要將前海打造成國際金融創新中心和21世紀海上絲綢之路的後方基地，在前海率先實現粵港澳服務貿易自由化。工作重點包括構建開放安全高效的區域金融體系、推動粵港澳服務貿易自由化、建設社會主義法治示範區、建設全國人才管理改革試驗區和強力突破若干瓶頸問題。

國家財政部早前公布前海企業所得稅優惠目錄，其中並不包括前海主打創新的金融業。昨天有內地媒體報道，前海將於近期推出一系列針對金融業的優惠政策，將包含對企業及個人所得稅優惠，以及落戶獎勵、購房及租房補貼等。

設5億人幣專項資金
據財新網引述前海管理局相關負責人透露，金融業優惠政策方案基本修訂完成，將於近期推出。為了保證特惠政策順利實施，前海管理局將每年安排5億元（人民幣．下同），作為金融業發展專項扶持資金，其中3億元將被用於企業所得稅的優惠扶持。

有關的優惠方案將針對經國家金融監管部門，以及深圳行業主管部門批准新設立或由市外遷入的持牌類金融機構。

根據方案，這些機構將連續5年享受到按繳納貢獻從地方所得稅留存部分中不超過100%的獎勵。相關人士相信，該優惠政策將有助減少前海所得稅優惠目錄不包含金融業帶來的負面影響。

財政部在4月發布相關優惠目錄，前海現代物流、訊息服務、科技服務及文化創意等行業，可享受15%的企業所得稅優惠稅率，唯獨不包括金融業。截至5月底，前海共有7683家註冊企業，註冊資本金達5188億元，企業數目中金融業佔比最大，佔約60%，物流及科技業各佔15%，訊息服務業佔10%。

深圳前海深港現代服務業合作區管理局日前在新聞發佈會公佈年底前設立「港貨購銷中心」，讓香港企業在該中心銷售香港貨品，並計劃推出27萬平方米地（約300萬平方呎）以供港商投資發展。

根據前海定位，已批的業務範圍包括服務貿易及貨物貿易，前海亦具備保稅港區政策，加上是自貿區試點之一，故用新模式運作的空間很大。

前海項目是針對香港累積對自由行人數、跨境水客及自由行人士把重要物資如奶粉等搶貴或購清引起的民憤的解決辦法，而引申的政府主導商業行為。300萬呎地可建的商貿樓面面積將以千萬平方呎計，每天可容納數以萬計的自由行人士shopping！

然而，這類在香港邊境外設立的港貨購銷中心會把自由行政策實行以來帶給香港各行各業的商業利益及就業機會拿走，亦因為同類購銷中心可在珠三角其他地區複製，這類新的跨境貿易模式已為香港的經濟帶來很大的警號，現嘗試分析：

．深圳及鄰近地區到港購物的人士如可在前海及其他同樣有條件可發展的購銷中心去購物，則香港會少了一大筆貿易及零售額及有關行業鏈內的就業機會，包括零售、交通、倉儲、物流及餐飲業等；

．有關行業鏈的萎縮對租金及物業價值會帶來的負面影響。當然這未必是壞事；

．營業額及利得稅的萎縮會直接影響香港庫房收入；

．前海官員解釋說購銷中心的投資及經營者只限香港及境外人士或公司。任何人都知道在香港買一個香港註冊公司的新殼，與到便利店買汽水一樣，易如反掌，只需港幣千多元。因此不應排除內地及其他人士用香港註冊的公司作反投資去創新的商機；

．如前海當局對經營商的規模有限制的話，財雄勢大的連鎖超市及藥房會佔優勢，這會令中小型店舖經營者無啖好食。另外香港的進口商亦可把貨物直送到購銷中心，把所有業務「離岸」於香港；

．食環署及海關限每人每日只可帶兩罐奶粉出境的規定不用執行，屆時內地人可在購銷中心大量購買；

．因購銷中心不在香港地域，所有賣地的稅收及日後經營者的利得稅收都會歸前海及深圳市政府，香港無份；

．更大的危機是在珠三角除了前海還有其他地方可經營同樣的購銷中心，如南沙、橫琴及澳門等。其實澳門今天都可以做這生意，但可能在澳門這塊不斷高速雙位數字增長的餅內，博彩及娛樂業的成份更大，所以犯不着與香港對着幹，不然澳門幾年前就不會把雄心勃勃的離岸服務業（包括避稅公司）的規模大大縮細以免得失香港；

．前海及其他地方只需處理低價值的公有土地及淺灘來變黃金，有政策，沒拆遷的包袱及高昂成本的代價，大有作為也！

香港應從速謀變
香港應否停止紙上談兵來面對合法的威脅及挑戰呢？搞個短期可實行的類似試點可以嗎？容許我拋出以下構思：
．香港免稅購銷中心選址：落馬洲港方邊防的官地；
．入境渠道：內地人可在福田口岸出關後進入香港人民入境事務處的一個離境區去購銷中心購物，然後經福田口岸返回內地。這過程就好像機場的到港過境旅客下機辦理過境手續後留在離境大堂禁區內候機及shopping一樣；
．政府可避免冗長的可行性報告、初步設計及去立法會申請撥款，而改用向公眾及商界進行（expression of interest）的拋磚引玉方法。政府作為大股東亦可同時促使公營及公眾利益機構去獻計或表示興趣，如機管局、九鐵、港鐵及領匯等；
．政府可不收地價但要求承辦者負擔建築成本，政府的回報則透過日後的營業額分賬（revenue sharing）拿取。
政府亦可考慮特別邀請經營科網貿易平台的巨人，如騰訊、阿里巴巴等加入「表示興趣」。我敢在此預測，此舉可能有意想不到的激發作用及效果，如四叔在我建議的選址附近有地的話，亦可考慮捐出來引發新意！

周光暉