WeWork估值過高 IPO將困難重重

2019年的科技股IPO普遍乏善足陳：公司估值偏高、盲目追求市場份額、驚人虧損及掛牌後股價表現平平，一切令人嘩然的事彷佛已為尋常。倘若WeWork上市的消息能在早幾個月前發佈，市場反應或跟目前截然不同。

Lyft的IPO令市場對Uber的IPO有所顧忌(詳見上期分析)。然而Uber上市過後，投資者便將目光投向矽谷另一寵兒WeWork。雖然WeWork並非傳統科技公司，但其高昂估值難免製造錯覺，令人誤以為它是成員之一。以下筆者將分析一下，為何這即將發生的IPO或困難重重。

WeWork年初易名 加強網絡效應
WeWork最初只是一個平平無奇的共享工作空間，但經過多年發展逐漸成為一間擁有超過45萬名成員的「社區」(Community)，足跡遍及全球485個地方。「社區」乃WeWork商業模式的重點，並將業務擴展至教育（We Grow）和住宿（We Live），且準備進軍金融界。年初WeWork已更名為「The We Company」，把分支業務正式收歸其下，目的是加強網絡效應，鞏固其「社區」概念。這努力或於未來果實纍纍，但目前還只是願景一個。

令人擔憂的是，WeWork未見獲利，但其估值高達470億美元，這全靠背後資金雄厚的私人投資者。它在2018年錄得18億美元收入，虧損卻達到19億美元，比Uber同期還要多，然而公司卻毫無快將獲利的跡象。其首席營運官Arthur Minson提出把虧損看成投資；但正如Uber和Lyft的IPO，散戶投資者要看到的是實際成果。

WeWork首次公開招股前的估值乃另一隱憂。與其業務性質相近的IWG（Regus前身）營運共享工作空間已超過三十多年，在更多的城市（1,000多個）遍佈更多的足跡（逾5,000家），且擁有更龐大的會員數目（250萬），但其估值僅為20億美元。

企業客戶增長乃業績關鍵指標
此外，WeWork將房地產商品化的模式或潛在危機。一般做法是把租借物業翻新後，再以辦公桌或小型辦公空間出租。通過旗下投資部門ARK，WeWork除了收購物業，已簽訂總值180億美元的租約。值得注意的是，WeWork目前大部分收入來自會員會費。在假設沒有開源、而會費收入減少的情況下，WeWork將面臨巨額支出。想想如果沒有人再使用Uber的服務，Uber不必支付司機，但WeWork卻在任何情況下均須支付租金，而管理危機的方法之一便是推出「WeWork-as-a-service」。

過去幾年，WeWork的服務對象從自由職業者、新晉企業家和初創公司逐漸轉向以大型組織為主。WeWork指出，其企業客戶佔整體會員比例由2017年的17%上升至32%；而Fortune 500企業當中約30%為其客戶。與個人客戶不同，較具規模的組織租用辦公空間時間普遍相對較長，因此可為WeWork帶來更穩定的收入。展望未來，這一細分市場將成為WeWork業績的關鍵指標，潛在投資者勢必密切關注。

在目前情況下，投資者對於WeWork的增長故事接受程度或遜預期，畢竟投資者仍未從Lyft和Uber失望的IPO中恢復過來。WeWork要成功上市，可謂硬仗一場。首要任務是在數字上交出實際成績，以證明其大計能令公司扭虧為盈。
eToro Asia初級分析員Sagar Chaudhary

WeWork未見獲利但估值高達470億美元，其競爭對手IWG（Regus前身）擁有更龐大會員，但估值僅20億美元。