德國房價緣何十年不漲？

《環球》雜誌駐法蘭克福記者/郇公弟
目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟週期波動就比較小。

　　同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。

　　據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。

　　分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：

　　其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

　　實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林牆倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。

　　其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。

　　其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

　　其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。

　　政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

　　其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。

　　除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

　　其六，“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

　　其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。

　　其八，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

　　以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

　　來源：2010年3月16日出版的《環球》雜誌 第6期

中國樓價持續飆漲，引發民怨，但豪宅風則絲毫無損。最新調查顯示，今年內地 10大豪宅中，廣州大一山莊位居全國之冠。

由世界經理人集團等聯合編製的 2010年度《中國 10大超級豪宅》排行榜昨在北京揭曉，廣州大一山莊、南京鍾山國際高爾夫別墅和湯臣一品三個豪宅樓盤名列前三。該排行榜是根據豪宅的知名度、投資報酬率、買主滿意度等標準考核評選出的。廣州大一山莊位於白雲大道北，每棟別墅的建築面積逾 900平方米（逾 9,684平方呎），每棟售價逾 2億元（人民幣．下同）；南京鍾山國際高爾夫別墅，一棟建築面積為 700平方米（約 7,532平方呎）的獨立別墅，售價約 3500萬元。至於曾奪中國第一豪宅的湯臣一品，一間 434平方米（ 4,669平方呎）的高層單位，售價高達 6,000萬元。
調查顯示，中國富豪將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇，導致內地豪宅的價格節節攀升。
中新社

10大豪宅排行榜
排名 1：大一山莊（廣州）
排名 2：鍾山國際高爾夫別墅（南京）
排名 3：湯臣一品（上海）
排名 4：泰禾紅御（北京）
排名 5：天琴灣（深圳）
排名 6：綠城玫瑰園（上海）
排名 7：盤古大觀（北京）
排名 8：東部華僑城．天麓（深圳）
排名 9：佘山東紫園（上海）
排名 10：龍湖．頤和原著（北京）

資料來源：新華網

【明報專訊】北京樓價高企催生袖珍型的「膠囊公寓」。當地一名古稀長者仿照日本「棺材旅館」，設計出8間「膠囊式」公寓。每間面積不到2平方米（約22平方呎），可躺、可坐、可看電視，照明、上網、電源插頭等一應俱全。發明者稱，建這些公寓「不為賺錢」，是為剛畢業的大學生當過渡性質住房。

22平方呎有床有電可上網

這些公寓位於海淀區西北四環的一棟出租屋內。10多平方米的房間內，並排建了3間袖珍公寓，每間長2.4米、寬0.72米，只容得下一張單人床。今年78歲、退休前是電力工程師的黃日新說，「190厘米高的人躺在這裏也沒問題，床頭可以當櫈子，桌子上擺上筆記簿型電腦就能上網」。

雖然出租屋月租要650元，但黃日新打算將這3間袖珍公寓以每間50元租出。「報紙上一直在報道剛畢業的大學生居住條件很差。他們下班回來需要上網、看書，有的喜歡早睡，有的喜歡熬夜，我設計的這種公寓強調給人隱私」。

北京青年報
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(法新社)2010年4月24日 星期六 18:05
（法新社雪梨24日電） 在亞洲熱錢大舉進軍，造成澳洲成為世界房價最昂貴的國家之一而引發民怨後，澳洲今天下令加強限制外國人在當地置產。

澳洲今天恢復原已在2008年取消的嚴格規定，要求臨時性居留者購買房屋必須取得許可，且離境前必須賣出，至於外國人購屋則以新屋為限。

新規定並設有嚴格罰則，包括強制賣出、加強監督及查察協助外國人違規購屋的仲介商等。

在此之前，許多澳洲一般民眾抱怨，在長達10年、去年達於高峰的房市榮景中，他們已因房價過高而買不起房子。

澳洲總理陸克文（Kevin Rudd）說：「我們必須確保澳洲的工作家庭不致被房價逐出祖宅，因此必須採取這些行動。」

今年1月公布的一項國際調查顯示，與美國、英國、加拿大、紐西蘭與愛爾蘭等先進國家相較，澳洲的房價最難以負擔。（譯者：中央社楊超寰）

澳洲樓價近年持續上升，躋身全球之冠行列，來自中國及南韓等地的富有亞洲買家被指是推高樓價的禍首。政府昨日出招緩和熾熱樓市，規定臨時居民若要買樓須獲當局批准，離開澳洲時必須賣掉，海外投資者只能買新物業，不能買二手樓，還設立舉報違規人士熱線，以幫助小市民「上車」。

臨時居民買樓須當局批准
政府宣布重施○八年放寬的嚴厲政策，包括臨時居民及留學生等須在買地兩年內開始建築，否則就要賣掉，杜絕囤積土地。政府亦指，關注到有外國人在同一條街「收集」物業，但在樓宇供應不足時將房屋空置。總理陸克文說：「我們想確保外國投資者不會推高樓價，令澳洲人置業困難，實行這些措施是正確的。」

有數據顯示，澳洲樓價比去年升逾一成，主要城市如悉尼、墨爾本及珀斯升幅甚大。而一項一月公布的國際調查更發現，英國、美國、加拿大、新西蘭、澳洲及愛爾蘭六個先進國家中，澳洲的樓價是民眾最負擔不起。反對派指外國投資者在物業拍賣中往往壓倒澳洲人，亦有報道指亞洲富有買家為其留學子女買樓，推高當地樓價。

但有專家認為，樓價高企與供應太少、政府資助首次置業買家有關，長遠應推出更多土地以紓緩樓價。澳洲市區發展組織指，外國買家在物業發展有重要角色，當局應歡迎外國居民或商家來投資，以刺激新建樓宇的供應。

內地接連出招打擊炒樓，令炒家把目光投向海外，近日就大舉進軍南韓。五．一假期間，逾一百五十名中國投資者乘搭包機到南韓旅遊勝地濟州，考察當地一個施工中的豪華度假村。短短三天，就簽署五十八份、總值三百零六億韓圜（約二億港元）的單位認購合同，表現豪氣。有分析認為，隨着中央打壓樓價的力度升溫，將有更多中國炒家轉戰海外。


銷售人員向中國睇樓團介紹度假村。 （新華社圖片）

韓國《朝鮮日報》報道，來自上海的一百五十多名投資者，在濟州翰林邑齋陵地區考察附設高爾夫球俱樂部的大型度假村Raon Private Town後，共簽訂了五十八份認購合同，當中包括三套面積逾二百九十平方米的獨立屋、三十五套面積約一百八十平方米的單位，以及二十個面積約一百二十平方米的單位。

開發商擬打造「中國村」
據悉，認購價格約為每平方米三百萬韓圜（約二萬一千港元）。有買家表示，購置單位用於和家人度假，亦有人直言買來用於投資轉手，又或未來向中國遊客出租。

開發商稱度假村地處濟州西南邊陲，被一片松林包圍，松林外便是擁有濟州最潔白沙灘的挾才海灘。整個度假村規劃建設九百多個單位及小量別墅，小區亦配有高爾夫球場。開發商直言非常看好中國投資者購買潛力，度假村主要瞄準中國市場，盼能打造成濟州第一個「中國村」。

該度假村上月透過中國的房地產經紀公司，在內地展開營銷活動，吸引不少投資者注意，因此趁五．一假期組織實地考察，這也是中國投資者首次組團前往濟州購置房產。據經紀公司董事長朴英祚稱，預定今年內再邀組三、四個中國團赴濟州考察，他認為當局未來將出現更多專為中國投資者而設的「中國村」。

濟州島投資移民吸引
朴英祚分析，這批中國投資者決定於濟州買樓的原因，除因當地景色優美、環境良好，也與內地出招打壓樓市有關，海外房地產市場成為炒樓者新的投資地。此外，濟州今年二月起實施「房地產投資移民制度」，對投資五十萬美元（約三百九十萬港元）以上的外國人給予居住資格，如居留五年以上更可申請永久居住權，對部分中國富豪別具吸引力。

另據悉，內地有房地產網站組織炒樓團，預定日內啟程往加拿大考察豪宅，勢必引起注意。

中國經濟近年急速發展，富豪人數驟增。有統計顯示，內地身家逾千萬美元的富豪至少有五萬人，外國房地產開發商都希望吸引中國富豪到當地買樓。據有關調查顯示，中國百分之三十六的投資者到海外買樓純粹是為了投資，比例遠高於英國、加拿大等地。

有統計顯示，內地身家在千萬美元以上的富豪起碼有五萬人；身家在百萬美元以上的也最少有八十萬人。為了推銷自己的樓盤，海外不少房地產開發商近年都千方百計組織「富豪買樓團」，拉攏中國富豪到當地考察、置業。

36%買家買樓為投資
有美國房地產組織的調查發現，近年美國房地產市場外國買家，主要是來自加拿大、英國、墨西哥、中國和印度。但百分之三十六的中國買家在當地買樓是為了投資，而其他四國投資比例均低於百分之二十五。

此外，澳洲政府日前以打壓樓市攀升為由，限制外國人購買澳洲房地產。目前澳洲財政部已在調查五十宗海外投資者多處買樓的案子，一旦發現這些投資者「囤積」樓房，將對他們判予罰款甚至判監，內地有輿論質疑澳洲此舉是針對中國炒家。

內地樓價持續高企，普羅大眾根本難以負擔動輒每平方米逾萬元的單位。安徽合肥日前舉行的一個房屋展，出現一個只有兩平方米、稱為「咪咪墅」超迷你蝸居，集客廳、廚房、臥室等於一身，售價僅一萬元。因為「咪咪墅」設計新穎，底部更有輪子方便四處遷移，吸引眾多市民駐足圍觀。

兩平方米 遷移甚方便
在房屋展內成為焦點的「咪咪墅」外形猶如木箱，佔地兩平方米，高一點四米，打開後可組合成單人床或兩座位餐桌。它雖宣稱具備「一室一廳一廚一衞」功能，但實際上要充分利用空間的變換，和各種家具的配置，才能滿足住客的日常需要。

只要合上上蓋，將桌椅移動就可形成一個容納一人的密封式空間，另還保留兩個小窗口透氣。而需要開闊空間時則只需打開上蓋，便是一個露天式、能容納四人的會客廳。

而會客廳後面有一個小小的廚房，包括洗手盤以及電池爐。在小會客廳的下面，分別配備一個儲物櫃和一個水箱，水箱內的水可確保三天左右正常使用。

被稱為「蝸人族的夢想家」的「咪咪墅」，其設計者正是從外國留學歸來的博士程曦。他表示，「咪咪墅」設計靈感來自蝸牛，不論牠爬到哪裏，家就到哪裏，並且完全不用考慮到房價上漲的問題。

不過，在場有民眾在「咪咪墅」體驗幾分鐘後笑說：「這樣的房子看看還行，真住在裏面肯定不行，憋屈的很，而且很不習慣。」

「（我是）全國人民最想揍的第三個人！」一向以惹火言論見稱，頻頻惹民憤的內地著名地產發展商任志強，此言一出果然奏效。他昨日到遼寧大連出席研討會上台發言時，突然遭一名房奴向他擲鞋洩憤，並大喊「去死吧」，令主辦方十分尷尬。但台上的任卻鎮定自若，並自嘲：「來大連，沒想到享受到了總理級的待遇。」

昨日下午，由大連房地產開發協會主辦的「大連住宅與房地產業高峰論壇」上，任志強上台發言前，主辦當局播了一段《蝸居》的片段，之後介紹他。任志強上台即說自己沒有看過《蝸居》，但發現片裏的男主角宋思明（扮演市長秘書）駕駛的車子很好，應該是「蝸居」在很大的房子裏。

任志強的話音未落，在場的一男子就朝任志強走了過去，在離其有八米開外的距離，該男子將一對皮鞋朝着任扔了過去。全場一片嘩然。該男子隨後大叫：「去死吧！」隨後會場有個別人也跟着起哄，邊拍手邊叫好，只見該扔鞋男便「大搖大擺」走出門。


任志強在台上演講時，遭台下一名房奴擲鞋（箭嘴示），一雙皮鞋落在台上，但沒有擊中他。

「我是商人，不考慮窮人」
貴為國企華遠集團總裁的任志強，對這突如其來的襲擊，表現鎮定，還自嘲說：「來大連，沒想到享受到了總理級的待遇，」然後繼續演講。去年 2月，總理溫家寶在英國劍橋大學發表演講時遭示威者扔鞋。

網民對任志強遇襲幾乎一面倒叫好：「應該用大便砸他的嘴」、「不要扔鞋，應該扔手榴彈。」有網民更稱，大快人心。任之所以犯眾憎的原因，是他常發表惹火的言論，如「我是商人，不考慮窮人」，「房子像鑽戒，低收入者不該擁有」等。他被指不體恤貧苦大眾難買樓的苦況，還經常挖苦他們。


任志強

「中國人最想揍的人」排第三
任志強近日接受媒體訪問時，有記者問：有種說法是，中國人最想揍的人，您排第二，第一個是（台灣前總統）陳水扁。是這樣麼？對於這項「榮譽」，他謙虛地回答：「不對，第一個是（日本前首相）小泉，第二個陳水扁，我只能排第三。」果然此言一出，他隨即遭房奴狠「揍」。現年 59歲的任，山東人。他去年的年薪達 774萬元人民幣，位居大陸房地產業高管薪酬之冠。北京環球網

任志強惹火言論
•「我是商人，不考慮窮人！」
•「房子像鑽戒，低收入者不該擁有。」
•「房價降了，房地產開發商有權不蓋房。」
•「買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲！」
•「宏觀調控不是為讓房價下跌，是為了穩漲。」
•「中國的房子太便宜了，年輕人就應買不起。」
•「我沒有責替窮人蓋房子，房地產開發商只替富人建房。」
•「房地產業並不是暴利行業，『房奴』也沒有大家想像的那麼多。」

國家電網公司的調查顯示，全國有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，而這些空置房可供2億人居住。圖為一空置房多的樓宇，晚上只有少數人家亮燈。

　【本報北京新聞中心記者海巖6日電】據有關媒體引述數據報道，中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6,540萬套，足夠2億人居住。儘管上述數據仍存爭議，但大量投機者進入內地房地產領域囤積住房任其空置，等待房價上漲賺取價差，已是不爭的事實，內地大中城市住房空置率早已突破 10%的國際警戒線。有專家警告，大量住宅空置，導致中國社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費，最終將導致社會不穩定。

　國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6,540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，按每套房住一家三口計算，這些空房可供近2億人居住。專家認為，這些空置房說明目前市場上確實存在大量投資投機客，房地產泡沫在擴大，而本輪調控也正是打擊投資投機需求。

房價變股價 反映「投機信息」
　對於內地房地產泡沫的爭論一直不少。經濟學家茅於軾就認為，樓市泡沫不在於房價高低，而在乎空房多少。即使是房價並不算高的二三線城市，大量投機者進入房產領域，其買房目的只是為了交易而不是自住，當投機者過多時，就會出現大量空房，空房多意味著有泡沫。這樣，一方面是大量有住房需求的人買不起房，或者說是無房可買，另一方面是投機客囤積大量住房，任其空置，等待房價上漲。在這種情況下，房價反映的不是住房供求的信息，而是投機的信息，房價變成了股價。目前的國際住房空置率警戒線為10%至15%左右，而業內普遍認為，內地大中型城市已遠遠突破了這一警戒線。

回報率超低 投資客實為投機客
　資金回報率也可作為一個反映房地產泡沫程度的指標。如果一套住房能夠獲得穩定的、大約在4.5%以上的年租金回報率，其長期擁有仍有利可圖，否則就存在泡沫。中信證券房地產行業分析師嚴敏向本報指出，目前內地大多數城市住房的租金回報率都很難達到這一標準，北京、上海等大中型城市這一指標更低至2.5％左右，按此估算，一套房產要出租70年才能收回成本。這意味著現在中國市場上的住房基本沒有投資價值，為了投資的買房客實際上都是在投機，空置住房等待房價上漲，以賺取差價。

　經濟學家指出，大量空置房的存在，令房地產市場泡沫不斷擴大，不但給普通百姓生活造成巨大壓力，最終將導致社會不穩定，同時也擠壓了其他關係國民經濟命脈的重要行業的資源分配、金融支持和發展空間，造成社會資源的極大浪費，亦不利於中國產業結構的調整與升級，最終將給實體經濟和金融安全造成衝擊。

要想消泡沫 政府需出組合拳
　如今妥善處理房地產泡沫問題，已是政府面臨的現實問題。在嚴控房地產投機行為的同時，政府也應調整以往「重住房經濟功能、輕社會功能」的市場發展思路，調整中央和地方的稅收、財政關係，重新劃分中央和地方的財權、事權，扭轉地方政府完全依賴土地財政的現狀，適時出台房產稅等，從根本上遏制房地產泡沫的擴大。

　嚴敏認為，對住宅徵收房產稅，勢必會對空置率起到一定的抑制作用，人們在保有房產的同時會考慮持有成本增加，必然會擠出一部分投資投機需求，從而給市場帶來一定的供應量。

　北京大學房地產研究所所長陳國強表示，房產稅下半年或將出台，將對持有和購買房產的程序作出調控，增加房產的持有成本。

高地價政策、官商勾結、財閥壟斷……都再不足以描述香港當下困境。新鴻基創辦人郭得勝的前女助理、資深地產界人士潘慧嫻直言，這已演變成「地產霸權」。天匯世紀撻定、發展商反對復建居屋，令她慨嘆大地產商越富貴，越不道德。經歷樓市起跌，她憂心樓市泡沫遲早爆破，認為改革土地制度刻不容緩。
記者：雷子樂

31年前開始替地產商打工，直至 1999年才轉行任職財經分析工作，潘慧嫻見證了地產業起飛。她認為，香港過渡期的土地政策「養肥」了今天的大財團，純屬歷史因素。但回歸後，特區政府沒理由不正視高地價政策、發展商囤積土地等現象，「政策唔單止唔敢去改，仲竟然甘之如飴」。

內地若抽走資金　泡沫即爆
更大問題是，華資地產商變身大財團後，也隨之而變了質，「好似越富貴，越做出一啲唔係好有道德嘅事」。她以呎價「創」 7.1萬元全球新高的天匯世紀撻定事件為例稱，她替地產商打工的那個年代一樣有內部認購，但那是貨真價實的認購，「例如係老細嘅親戚想買個單位，內部留起。全部都係真正有交易」。

惟最近十年，不少發展商向外公佈某些單位被內部認購價錢，說甚麼創出天價，「但係冇人知究竟係咪真係有交易、買家係一蚊公司，手法上好有問題」。近年樓市屢創新高，潘慧嫻認為這只是 2003年政府停止推出土地後製造出來的另一個泡沫。她分析，目前樓市高企，主因是有大陸資金將樓價炒高，「一旦利率、滙率有大變，內地要抽走資金，泡沫就會爆破」。

挺身踢爆地產巨賈壟斷香港，潘慧嫻說是要仗義執言。她憶述，由於 03年沒工作在身，恰巧閱讀了 Henry George的著作《 Progress and Poverty》。

貧富懸殊　源於土地被囤積
這本書是 1880年代《聖經》以外的最暢銷書籍，寫的是當時經濟發達，為何貧富懸殊嚴重。作者的答案是，問題源於土地被囤積壟斷。「當時覺得情況同香港好相似，諗番過去幾十年呢行嘅運作，於是就搵資料，一步步去印證」。

《 Land and the Ruling Class in Hong Kong》，是潘慧嫻 05年自資出版的著作，最近有出版商繙譯成中文版《地產霸權》，踢爆過去三、四十年大財團如何透過發展地產，一步步走向跨行業壟斷，操縱了香港人的衣食住行，扼殺中小企的生存空間。她將在本周六的書展舉行香港地產霸權講座。

香港地產霸權講座
7月 24日晚上 7時
地點：書展天窗出版社攤位
講者：潘慧嫻、《金錢師》小說作者黃洋達

7月 26日晚上 8時
地點：旺角西洋菜南街 68號 7字樓序言書室
講者：潘慧嫻、 80後社運人士易汶健、袁智仁等

資料來源：相關主辦單位

制度造就醜惡的怪獸
【本報訊】李嘉誠、郭氏三兄弟、李兆基、鄭裕彤、包玉剛及吳光正、嘉道理六大家族，控制本港至少 22間上市公司，總市值超過 1.58萬億元。潘慧嫻在《地產霸權》一書中分析，這些大財團主要受惠於《中英聯合聲明》的批地限制、在八十年代大手投地、收購農地，並透過控制公用事業機構的地皮，逐步壟斷市場，發展成一頭「醜惡的怪獸」。

「造成今日嘅局面，可以話係天時、地利、人和，係個制度 facilitate（造就）咗佢哋」。高地價政策，源頭在 1984年簽訂的《中英聯合聲明》，限制政府每年只能批出 50公頃新土地，地產商開始積極投地，如長實 84年底奪得黃埔花園地皮、新世界發展在灣仔啟動興建會展工程。

公共事業變地產項目
此外，發展商在七、八十年代開始囤積農地，以及收集「甲/乙種換地權益書」（因政府徵地而可獲現金或換地補償的文件），漸漸囤積了大量農地，足以支持財團在新市鎮的發展。潘慧嫻在著作中指出，新鴻基地產的農地儲備足有 2,400萬平方呎、恒地則為 3,280萬平方呎。相反小地產商只能透過公開競投取得土地發展，成本自然較高。

大財團另一招數是透過控制巴士、煤氣、電力等公共事業，將其廠房用地轉化成地產投資。例如長和系的北角城市花園、鴨脷洲海怡半島、紅磡海逸豪園等屋苑的前身原來是發電廠；新鴻基旗下長沙灣曼克頓山現址其實是前巴士廠；恒地的土瓜灣翔龍灣則是前煤氣廠。

低地價政策、復建居屋、引入地價稅，有助香港的基層市民、無殼 80後青年擺脫大地產商的壟斷？潘慧嫻認為，香港的土地制度必須盡快進行改革，以疏導民怨，方向包括從增加土地供應着手、量化房屋需求、及早預告未來數年的賣地計劃等。她指出，稅制問題同樣重要，由於政府是箇中既得利益者，缺乏改革動力。

建議引入地價稅
提起復建居屋，財團、政府總以自由經濟、不宜干預樓市作迴避，潘慧嫻則較認同 80後社運人士的立場，反對自由市場原教旨主義，「金融海嘯就係一個好大嘅教訓，當大企業缺乏監管，一出問題，會影響咗好多人」，更何況，香港的土地由政府、大財團把持，根本就不是自由市場。她同情 80後青年的處境，也支持保育皇后碼頭、反高鐵、保衞菜園村等社會運動，「我相信時間係站在佢哋一邊」。

她同意行政會議召集人梁振英的看法，要將豪宅、基層住屋市場分開，前者可任由自由市場主宰，後者政府有道義責任照顧市民需要。

潘慧嫻並建議香港引入地價稅、土地增值稅，以防囤積土地，以及實行累進稅制度，但她認為政府不敢推行，「政府約有五成收入係來自地產商同相關行業，例如賣地、利得稅、印花稅，係既得利益者，唔想去改」。

據網絡文章說，從2003年起，中國房價“一飛沖天”，非房地產的企業和富人也紛紛投入，房子成為中國有錢人最熱衷的投資品。在海外，中國買房客令人乍舌的闊綽，使當地人目瞪口呆。但是在德國，中國“炒房團”卻以失敗告終。
　　
　　從2004年開始，中國大批“海外炒房團”湧入德國，每年拋下數百億歐元意圖“炒熱”德國樓市。從2009年6月起，中國“海外炒房團”大規模連續拋售買進不久的德國房地產，投資者倉促退出的原因，主要是收益比預期低得多。
　　
　　為甚麼中國“炒房團”在德國會遭遇滑鐵盧？是因為撞在了德國政府為狙擊炒房的“三大殺手簡”的槍口上了。德國政府制定的“三大殺手簡”，一是為不同地段、不同類型的住房制訂了有法律效力的“基準價格”；二是對?高房價者的刑罰威懾。第三是重稅限制。而追究背後的原因是，德國人從來不把房子看成“投資品”。
　　
　　這幾年，在“房價只漲不跌”的神話下，中國出現了“千辛萬苦從事實業還不如炒一間房子”的社會現象，“全民炒房”更成為中國這個畸形樓市的真實寫照。據《南都周刊》報導，溫州的炒房團多是“公務員團”。《網易》上的一篇文章說，由於政府與開發商壟斷造成的“供不應求”，導致商品房奇貨可居，並且引發“全民炒房”的熱潮。
　　
　　《澳洲日報》報導，中國投資者對澳洲居民住宅房的青睞，刺激和?高了澳洲房價。出現在拍賣會上的中國人，有許多是年僅十幾二十歲的留學生。這些“富二代”出手之闊綽，令本地人目瞪口呆。
　　
　　房地產本來是經濟問題，但在中國它卻是一個實在的政治問題。近十幾年來，中國的房價只升不降，已嚴重背離市場規律，而支撐中國房地產持續火爆的根基，除了有所謂的供需關系，更與地方病態的增長模式密不可分：房地產業已經成為拉動地方GDP與官員邀取政績的強力砝碼。近年來房地產領域大案不斷，已經成為腐敗高發地，官員與房地產商權錢合謀，大肆犧牲百姓利益，以滿足官員和開發商的分肥與拓展尋租空間；而一路躥升的房價，在讓大部民眾日益絕望的同時，富人們則大量投資房地產。中國房地產問題已遠超市場經濟的範疇，成為了當今社會的一塊積聚民怨和消解政府公信力的是非之地。
　　
　　再看來自新華網的一篇報道：
　　　　拆遷公司股東自揭暴力內幕 拆個城中村賺幾百萬
　　　　山西乾縣一位拆遷公司的股東日前自曝行業內幕：拆遷背後，幾乎每一個環節都隱藏著暴利的影子。拆遷一個項目，利潤率有的達到300/100-400/100，僅給中間人的回扣， 有時就高達數百萬。

　　　　“拆一個城中村輕松掙幾百萬，穩賺不賠。從工程發包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實際做工程的公司，到挖機出租商、渣土運輸車、舊材料市場，都成為這條拆遷利益鏈中的一環。對於他們而言，拆遷工地儼然是一座金礦。”

　　　　“幹拆遷，利潤低於20/100就算賠錢。100/100的利潤也不算高，300/100、400/100的都有。來錢這?快，拿工程，主要看關系，有些股東就是官員、村幹部甚至黑社會。好多公司為了攬到活，最後都動了刀子斧頭。”一位股東表示。據介紹，對於人命賠償費，都由拆遷公司按工程費用減掉，“一條人命一般十幾萬就能搞定”。

央視拷問房地產發展制度
(明報)2010年8月2日 星期一 16:15
中央電視台《經濟半小時》以「天津空城計」報道，在天津郊區多個大型樓盤入住率低，出現有樓無人住情況。

報道指出，樓盤紅磡領世郡距天津市約30分鐘車程，設有高爾夫球場，一共有160萬平方米，約5000畝，並有商業樓宇。設計可住人口達6萬至7萬之間，樓房約2萬間，但記者在現場發現，樓房多是十空九空，無人居住，很多商店亦已關門。報道稱，買樓者多數是投資炒樓人士，所以出現有屋無人住情況。

紅磡領世郡不是單一情況，很多「空置」新城出現，如京津新城，其標誌性建築，凱越大酒店，擁有700多個房間，開業三年了入住率卻一直不超過15%，酒店開業一天就虧損一天，由於疏於維護，酒店的外立面顯得有些破舊，酒店前的這個大型噴泉因為太久沒有使用，已經長起了野草。

中國城市規劃設計院城市與區域規劃所副所長張險峰表示，一方面是地方政府有一種開發土地的衝動，地方政府很大一部分財政收入來源來自於土地收益，同時也有開發企業從中的運作，實際上開發企業毫無疑問，它是以盈利為目的的。

他指出，從短期來講，發展肯定是能帶動當地經濟發展的，毫無疑問，因為它畢竟從土地財政上，它可以解決一部分城市的收益問題，但是從長遠來講的話，為城市帶來很大的泡沫，也就是造成了很多的空城，沒有人住，這個泡沫是有很大的殺傷力，尤其對城市的管理，城市的財政負擔來講，這是長期，很多的地方政府並沒有看到這一點。

《經濟半小時》指出，一輪輪房地產開發熱以及由此掀起的炒房潮，推動房價不斷飆升，真正需要住房的人買不起房買不到房，沒有住房需求的人卻買了大量的可能永遠都不會去住的房子。這場只能是少數人獲利的金錢遊戲留下了種種社會問題：大量買不起房的人對社會失望抱怨，大片空置房造成社會資源浪費，巨大的樓市泡沫不斷積累著金融風險，而這個少數人的遊戲最終要靠全社會以及我們的子孫後代來埋單。那些還在位房子奔波的人們可能很難想像在他們的城市裏矗立著一座座空城，這個事實既荒誕又令人心酸，它是對房產制度的嚴峻拷問。

(經濟半小時)

香港人為樓價叫苦連天之際，「房奴」一族其實遍布世界各地。俄羅斯國際房地產諮詢公司Gordon Rock近期比較全球三十六個城市居民用薪水供樓的能力，發現新加坡人平均要三十六年才能供完一層樓，需時最長；反之德國柏林人花三年便可「甩身」。香港則排尾四，平均要二十年供完「蝸居」。

調查共進行了三個月，以約七百五十呎大的單位為例，根據各國地產代理商提供的樓價和人均收入等，計算出各城市居民平均最快供完一層樓的時間，結果柏林和新加坡人分別成為「任期」最短和最長的房奴。

分析指，八千萬人口的德國共有四千萬套樓房，每年落成廿五萬套，供求平衡，加上政府坐擁三百萬套公屋，樓價自然穩定。

首爾與港難度相若
其他歐洲城市則沒那麼幸運，平均十至十四年才供完一層樓。亞洲方面，日本東京雖然平均樓價高達三百八十萬港元，但人均月入達二萬港元，因此十六年就可供完。首爾人和香港人的供樓難度相若，至於新加坡人雖是世界第一房奴，但政府為人民設中央強積金解決置業問題。

1位 柏林（德國）

平均供樓年期：３年

供樓概況：市民平均月入約1.5萬港元，平均樓價約54萬港元。

2位 邁亞密（美國）

平均供樓年期：４年

供樓概況：市民平均月入約２萬港元，平均樓價約96萬港元。

33位 香港（中國）

平均供樓年期：20.8年

供樓概況：市民平均月入約1.2萬港元，平均樓價約298萬港元。

34位 羅馬（意大利）

平均供樓年期：20.9年

供樓概況：市民平均月入約１萬港元，平均樓價約259萬港元。

35位 首爾（南韓）

平均供樓年期：21.8年

供樓概況：市民平均月入約９千港元，平均樓價約240萬港元。

36位 新加坡

平均供樓年期：36.4年

供樓概況：市民平均月入約8千港元，平均樓價約349萬港元。

內地獲得「聯合國人居獎」的樓盤近年滿天飛，不過有地產業界人士爆料，內地近五年有約 200個樓盤獲獎，但沒有一個是由聯合國相關機構評選的，地產商只需花 36萬（人民幣．下同）便能隨便在國內買到。目前全國真正獲得聯合國人居獎的建設項目只有 19個，沒有一個是商業房地產項目。

「獲獎」樓盤遍及北京上海
「聯合國人居獎的樓盤滿天飛，花錢就能買到，卻沒幾個真的。這種荒謬的景象大概只有在中國的房地產市場才會有。」該地產人士指，這些「獲獎」樓盤遍及北京、上海、深圳、廣州等一線城市，也出現在天津、威海、武漢、青島等二、三線城市，這些房地產開發商既有不知名的二、三流房地產企業，也有全國赫赫有名的一線地產大鱷。

「向協會交 36萬宣傳費」
據內地傳媒報道，以北京為例，東四環一個名為山水文園的高檔樓盤，去年就打出廣告說自己獲得聯合國人居獎。不過事實上，這些獎全是地產商向國內某著名房地產協會購買的，通常獎狀署名的評選機構為聯合國人居署、印度住房改革部等，該房地產協會自稱聯合主辦機構。「不仔細看，根本分不出。報名時不用交錢，事後要向協會交 36萬宣傳費。」

國家住房和城鄉建設部指出，從 1990年至 2009年間，中國共獲得 19項聯合國人居獎，包括城市政府組織、城市公共設施等，獲獎原因與公益事業相關，名單中不包括任何商業樓盤。住建部官方聲明指，聯合國人居獎有嚴格的評選流程和入選標準，建部是聯合國人居署在中國唯一的合作項目管理部門，其他任何組織無權申報或推薦聯合國人居獎。
北京《國際金融報》


北京山水文園曾以獲聯合國人居獎賣廣告。

新加坡是世界人口密度最高的國家之一，國土面積為682.7平方公里，僅相當於北京的4%，人均國土面積僅為151.05平方米。但是，新加坡的人均住房使用面積卻超過30平方米，是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一，也是沒有產生房地產泡沫的國家。

　　新加坡是如何調控房地產市場的呢？總結起來，其主要經驗在於兩個方面。

　　政府主導住房供應，最大限度壓縮炒房空間

　　新加坡是市場經濟國家，但房地產開發建設卻由政府主導，以市場為輔。

　　新加坡的住房，一般可以分為組屋和排屋兩種。

　　組屋，即組合房屋，由新加坡建屋發展局承擔建築，價格由政府統一規定，以低價出售或出租給居民使用。新加坡的組屋與中國的經濟適用房不同，80%以上的居民居住在組屋中，而中國的經濟適用房僅佔住房市場的6%左右；經濟適用房面積和戶型等有限制，而組屋則沒有明顯的限制，從一居室到五居室，也包括複式住房，面積從約40平方米到140以上平方米(以使用面積計算)。

　　排屋，是新加坡的高檔連排別墅，一般為2層～3層。排屋價格較貴，購買沒有限制，一般為房地產開發商投資開發，一棟排屋的售價在100萬新幣左右。普通組屋的售價僅為10萬～20萬新幣。

　　政府不僅建造組屋，還採取措施確保居民買得起。新加坡建屋發展局以居民的收入水平為標準，公平分配組屋。在20世紀70年代，規定只有月收入在1500新元以下者才可申請購買組屋；80年代提高到2500新元，之後到3500新元，目前放寬至8000新元，以讓更多人購買。這樣基本保證了80%以上的中等收入家庭能夠購買到廉價的組屋。

　　從新加坡住房市場的總體情況看，80%以上的居民購買組屋，4%左右的富豪購買排屋，剩下10%左右的買不起組屋的居民，政府將他們分為困難戶和特困戶，對困難戶，通過補貼，讓每戶購買一套60～70平方米的舊房居住；對於收入低於800新元者和獨居的老人，政府推出了一房式和二房式的組屋出租，每月只象徵性地收十幾新元房租。這樣，新加坡較好地實現了“居者有其屋”。

　　由於政府主導了住房市場，可自由買賣的房屋較少，不到10%，房屋投機炒作很難有什麼作為。這好比一杯啤酒，80%以上都是酒，剩下的10%哪怕全是泡沫，也無關大局，掀不起大浪。

　　政府嚴格監控房地產市場，讓投機者難以得逞

　　我國經濟適用房和廉租房時常出現被高收入群體購買轉手或者出租牟利的現象，在新加坡，這基本上不可能。

　　新加坡對組屋的定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數。法律明確規定，新的組屋在購買五年之內不得轉售，也不能用於商業性經營。如果實在需要在五年內出售，必須到政府機構登記，不得自行在市場上出售。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，舊組屋必須退回。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可證或相關簽證等等。

　　如果有人想虛報收入佔便宜，在買房子的時候提供虛假文件，一旦罪名成立，將會被處以5000新元的罰款或者判處最高六個月的監禁，或者二者兼罰。

　　由於嚴格執行了上述措施，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，確保了住房市場健康、有序的發展。到目前，新加坡沒有受到房地產泡沫的襲擊。

德國經驗

德國人收入是中國人的10倍，柏林樓價和北京上海卻相差無幾。更耐人尋味的是，60％的德國家庭不買房，而是租房。中國人爭當“房奴”，這不是中國人有病，而是13億人都被瘋狂的“5年翻一番”的樓市恐慌裹脅。德國人不當“房奴”，這不是德國人理性，而是德國樓市10年漲10％，所以無論周邊地區樓市如何瘋漲，德國人永遠坐懷不亂，至今沒有任何利益集團和國際熱錢可以在那兒成功掀起中國範式的“全民炒樓捂盤運動”。

去金融化，這是5年前國際投機資本被德國樓市重稅整出局後再沒有任何熱錢敢在德國興風作浪的根本原因。金融屬性越來越嚴重，直至投資性購房成為主流，樓價5年翻一番成為“鐵律”，炒樓捂盤成為“全民運動”，這是上—個10年中國樓市越治越亂越治越瘋的病根。這個病根不除，無論你如何增加供地、收物業稅（這只會增加租戶成本）、緊縮銀根（除非把自己縮死），都只能讓瘋漲的樓價稍事盤整，盤整之後則是“全民炒樓捂盤運動”更兇猛地在全國擴散。

德國整治樓市可謂“一劍封喉”。

德國法律規定，房價超過“合理房價”20%，地產商即違法，必須罰重金；超過50%則不僅要罰重金，還可判三年徒刑，所以德國同樣絕不可能出現中國範式的財富榜半壁江山被地產商占據的怪現狀。德國買賣房地產先要交評估價值1%-1.5%的不動產稅、 3.5%的交易稅，買賣獲利要交15%的差價盈利稅，房屋出租收入則要交20%-45%的個人所得稅，所以德國人的樓市需求始終很正常。無論周邊地區樓價如何狂升，英法樓價翻番，德國樓市10年只升10％。5年前，包括高盛等在內的國際“熱錢”為比價效應殺入德國樓市，最後都不得不在德國人不動聲色的重稅圍剿下認輸斬倉出局。“溫州炒房團”現在也是國際“熱錢”最活躍的一部分，他們敢抄底杜拜，對德國卻始終敬而遠之，這就是“蒼蠅不叮無縫的蛋”。

到底什麼樣的房地產業最合理，什麼樣的住房制度最公平，顯然德國人想的比我們清楚，做的也比我們堅決。

中國反思

德國經驗告訴我們，世界上永遠沒有控制不住的房價，只有控制不住房價的政府。德國經驗充分說明，控制房價並不難，難的是你能否排除一切干擾，真正把人民的“安居”問題視為頭等大事，堅決減少和去除房地產業的金融屬性。如果你永遠弄不清楚你的房地產業到底應該是金融（投資）屬性第一還是公共屬性第一，你的一切“以人為本”的產業政策和住房制度都是無稽之談。

大道至簡。

德國經驗提醒我們，金融化即地產投機毒瘤的根源。如果我們在下一個10年仍然永遠抓不住重點，不能下決心徹底去除樓市的金融（投資）屬性，那麼，我們下一個10年的“地產新政”就仍然永遠不會有任何新意，控制樓價就仍然永遠只能是一種不能實現的政治承諾。打蛇要打七寸，控制樓價本來是一個很簡單的技術問題，你把它復雜化，讓老百姓對你一次又一次失望，都去加入5年翻一番的“全民炒樓捂盤運動”，政治上就要出大問題。

我們上一個10年的一切“地產新政”的最大失敗不是沒有控制住樓價，而是把所有相信政府能控制樓價的人都變成了最大的傻瓜。今天風靡全國的“全民炒樓捂盤運動”的根源不在所有頭腦發昏的老百姓，不在所有利令智昏的開發商，不在所有興風作浪的“炒房團”，而在我們上一個10年的一切“地產新政”都沒有抓住重點，徹底打掉中國樓市5年翻一番的“賺錢效應”。

“土地財政”、“剛性需求”、“供地不足”、“信貸過度”、“通脹壓力”、“丈母娘效應”，這也都是今天地產亂局的一種戲劇幻象，全國的數據都可以充分說明，5年前中國樓市的投機主力是“溫州炒房團”和“山西煤老板”，今天則是真正波瀾壯闊的把13億人都裹脅進來的“全民運動”。捂四五套房子的是小戶，捂十四五套房子的是中戶。報道稱，國務院樓市調控新規公布的前夜，上海北京深圳都出現了一次拋售上百套房子的大戶清倉行為。不徹底去除樓市的金融（投資）屬性，上述行為都是一種暫時的戰略退卻和觀望。今天京滬深渝等各大中心城市的投資性購房超過60％，租售比超過了1000％，這些都是震驚世界的。如果這種“剛性需求”是正常的，可以任其發展的，那麼今天真正瘋狂的就不是樓市，而是我們所有的學界良知和高層智囊。

縱容地產暴利的危險到底有多大？
美國人的“次債危機”和日本人的“失去10年”是最好的前車之鑒。德國經驗可以讓我們從另一個角度來認識美國“次債危機”和日本“失去10年”的真相：美國“次債危機”的真正的根源不是“次債”，如果美國人可以認識地產業去金融化的重要性，就不會有今天的大危機；日本“失去10年”的真正的根源同樣不是“資本市場泡沫破滅”和“日元升值”，而是日本人認識到地產金融化的危險性太晚了，讓日本人20年萎靡不振的最大元兇即地產崩潰後遺癥。

中國樓市惡性循環的病根同樣在此。不去除樓市的投資屬性，你供地越多，“全民炒房捂盤運動”動力越足，形形色色的“炒房團”營養越充分，“賺錢效應”越放越大，金融機構必然越陷越深，老百姓的恐慌性購房狂潮也必然愈演愈烈，上—個10年“地產綁架中國”的亂局就是這樣一發不可收拾的。

下決心用一切手段——不僅僅是“物業稅”和“房產稅”——去掉中國房地產業的金融（投資）屬性，讓中國房地產市場的真實需求露出來，真正以全體中國人的“安居”大局為重，這將是對我們執政能力的最大考驗，即我們能否快速有效地徹底終結上一個10年的中國地產亂局的最關鍵的第一步。

曹建海　徐曉春
《人民日報》（2010年08月23日 17版）

　　 過去10年間，德國房價始終保持較低水平，德國的名義房價每年僅上漲1%，而德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。其中最根本的原因是德國獨具特色的房地產政策。

　　第一，德國政府制定了明確的住房福利政策。德國憲法規定，“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。因此，雖然德國政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過提高當地地價、房價來增加當地政府的房租收入或稅收收入。

　　第二，德國政府通過完善房地產市場機制抑制高房價。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口的需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”。德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。目前合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。德國的房地產評估獨立於政府之外，評估員只對自己負責，並不考慮政府、委托人以及個人的經濟利益，市場上的房地產價格則取決於獨立的房地產價格評估機構。

　　第三，德國完善的信貸制度為穩定房價提供了金融制度保障。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

　　第四，德國政府通過嚴厲的稅收政策抑制投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。這些嚴厲的稅收制度極大縮小了房產商和炒房者的盈利空間，使他們投機房地產無利可圖，只得放棄炒作房地產。

　　第五，健全的法律機制為穩定房價提供了法律保障。德國法律規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理範圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了國內炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”幹擾國內房價市場穩定的投機行為。

　　德國的房價10多年保持不變的奇跡，給我們提供了很好的借鑒模式，我國必須在完善住房市場體系和完善住房保障機制方面多做文章。

　　（摘自《人民論壇》雜誌2010年第295期）

內地樓市越調控越失控， 80後蟻族買樓上車越來越渺茫。一名網民為發洩對樓市的不滿，近日創作《樓市三字經》，以三字經的規格，配以動畫，諷刺現狀，深受網民歡迎。

《樓市三字經》分成四部份，從今年初央企搶地、房產新政出台說起，直至樓價反彈，將民眾複雜心情娓娓道來。作者更用電腦程式，以兒童的聲音唱出「庚寅春，真瘋狂，眾央企，搶地王」、「四月中，新政降，如驚雷，似猛浪」等歌詞，深受網民歡迎。作者稱他希望用簡單、易上口的方式，一吐半年來對樓市的不滿。
上海《新聞晨報》

被稱為溫州炒樓團最資深「團長」的曾志豪，曾率領千百溫州炒樓團友征戰全國11年。這名曾聲言「溫州人買樓如買白菜」的團長，2008年底金融海嘯期間，組織了號稱「深圳千人購房團」，大舉在深圳掃房「撈底」，翌年樓市回升，聲言團友統統賺過五成利潤。曾志豪說：「這次經驗說明了溫州人投資眼光獨到，該出手時便出手。」

不過，溫州大學商學院副院長張一力憂慮，過度炒作投資樓市，恐會造成溫州經濟單一化。今年8月溫州公布民企100強名單，當中五成都(新聞 - 網站 - 圖片)涉足了房地產。連溫州市政府也開始擔心，炒樓文化會造成投資失衡。

「團長」任職報館 11年帶隊百次

為了解「溫州炒樓團」的真正底蘊，本報記者早前親赴浙江溫州，專訪現職實為《溫州晚報》房產事務部客戶總監的炒樓團團長曾志豪。他說1999年已開始組織購房團，是當地資歷最深的團長，11年來帶團逾百次，走遍上海、北京、杭州等城市購房。團員均來自《溫州晚報》房產投資俱樂部，現已有近3萬會員。

曾志豪解釋為何說「溫州人買樓如買白菜」，這跟他的經歷有關。「2001年我們首次帶大型團去上海買樓，全團大約150人，僅兩日行程，便有三分一人簽約，買了近100個單位，平均每人2套，總成交價6500多萬元（人民幣．下同）。」事後外界掀起哄動，對溫州人的買樓能力另眼相看：「2年後，浦東國際華城等4個上海樓盤來溫州促銷，賣出200多套，國際華城兩天成交量，更去到1.2億元，再次引起上海及溫州地產界轟動。」

海嘯撈深圳樓 翌年勁賺五成

「自2004年後，我們漸由一團50、100人改為20人左右，著重『少而精』，2008年底，內地樓市低迷，我們大膽以千人購房團作號召，策劃深圳等地的超大型購房活動。」「參加人數太多，具體成交額說不清，最重要是當時出手撈底的，於第二年樓市復蘇時，全部起碼賺了五成以上。」曾志豪說。

溫州人之所以成為焦點，跟他們喜歡組織購房團不無關係。「組團不是要張揚，而是團購『有著數』。你想想，一個人去買一個單位，跟一團人去買一幢樓，哪一種更易向開發商爭取更高折扣？所以團購正好展示出溫州人投資精明。」

曾志豪表明，去年開始已考慮帶團來港買樓。「我們不會盲目組團，一定要香港開發商先來溫州推介，我們再根據反應，才決定是否率團前來。」他拍拍心口：「只要項目適合，我們立即可以起行，來港買樓！」

學者：過度炒樓礙企業創新

不過，溫州大學商學院副院長張一力認為，今年8月溫州公布民企百強名單，當中近10家是直接從事房地產及建築業務，另外還有40多家其他行業的企業，也都涉足房地產。

換言之，一半溫州大企業都涉足房地產，「長此下去，社會灌輸買樓賺錢，民間資本都投放於地產上，其他領域的產業被冷待，大大阻礙企業和大學生的創新及創業能力」。

張一力認為，經濟單一化危機不會只在溫州發生，全國及至香港都有可能，「炒樓行為一直存在，關鍵是要有多元化的投資渠道供選擇」。今年6月，溫州政府成立了溫州民間資本投資服務中心，主要工作是鼓勵當地民間資金投入不同領域，避免盲目傾向房地產，影響經濟全面發展。

（明報記者陳子凌溫州報道）

(明報)2011年1月1日 星期六 10:35
法國政府從元旦起，規定所有出租和出售的房屋，必須標明其能源消耗的情況，法令適用於所有公私營房屋。

房地產從業者如沒在交易中，清楚標明房屋的能耗鑒定結果，不僅合同將被視為無效，而且他們本人還將面臨3.75萬歐元罰款和最高2年的刑罰。

法國從2006年11月1日起，開始對出售房屋進行能耗鑒定，由專業機構測量建築中的石棉、鉛等物質的含量，並評估其對自然環境的危害以及技術上存在的隱患。

此外，相關機構還會根據每年每平方米的能源消耗，將房屋分為A到G等七個等級，其中A等能耗最少，G等能耗最多。通過鑒定結果，人們可以了解所購房屋能耗水平，並採取措施加以控制。

2007年7月，政府又將上述法令的實施範圍擴大到出租房屋。從2006年底至今，相關機構已經進行約400萬份鑒定。

法國是能源相對匱乏的國家，鼓勵節能減排、發展可再生能源，一直是政府優先考慮的問題。

法國環境與可持續發展部的統計數據顯示，各種建築物是法國第一能耗「大戶」，其供暖、空調等產生的二氧化碳約佔全國二氧化碳排放總量的25%。為此，政府近年來推出為改裝房屋提供無息或優惠貸款等舉措，以提高其能源利用效率。（新華社）

中國網民很多人都知道這麼一句話：普京一句話，莫斯科房價一年降60%。

這句話流露的是中國民眾對房價的無奈和期盼。無奈的是，政府調控不力，房價下降無望；期盼的是，中國也出一個普京。

中國歷史上，老百姓的普遍心理，萬事就是寄於皇上，所以，才有《三國》裡劉皇叔美名傳揚。現在沒有皇上，老百姓就寄於中國也出一個普京，這種心理是可以理解的。其實，普京降房價真的很簡單。

媒體對普京降房價只報道了兩件事：一件事是，類似於中國的調控，俄羅斯政府將住宅法律法規重新梳理了一遍，制定了莫斯科居民住宅問題的解決方案和長遠規劃，明確規定莫斯科居民擁有在莫斯科居住的權利；第二件事是，莫斯科政府和俄羅斯政府共同出資購置5000英畝的土地（一英畝約合4050平方米），推出了政府的宏遠構想，凡是莫斯科居民，以後住的房子都是別墅，包括疊拼和雙拼，以低於市價的60%賣給市民，而不是開發商現在蓋的“鴿子籠”，這種“鴿子籠”類似於中國北京上海的高層豪宅。

莫斯科居民一下就看見了希望，因為誰都知道，美國一般收入的家庭也住的是別墅，美國的生活方式無疑也是莫斯科市民的向往，有實現的希望，誰去住那種高層公寓呢？更何況如此昂貴。這樣，莫斯科的買房人一下消失的無影無蹤。

這是大家看見的媒體報道和政府的做法。實際上，普京還有一個殺手?，至今都沒有報道出來。那也是普京親自過問處理的事。

這件事情就是，俄羅斯聯邦總檢察長在普京的授意下，秘密調查了莫斯科土地交易中的違法行為，對囤積土地倒賣土地的事實全部調查取證。俄羅斯聯邦總檢察長將莫斯科的土地巨頭召集到檢察長辦公室，宣布了一起炒買炒賣土地的事實，一塊500美元一平方米的土地被一個地產商以2500美元一平方米賣給一個開發商。最後，總檢察長撂下一句話：你們是想坐牢呢，還是把地價降下來？

這件事一直沒見公開報道。但是，人們看見的是莫斯科的地價一下下降了60%，房價下降的缺口也就打開了。

中國現在的開發商怪政府，政府埋怨開發商，雙方還因土地收益分贓不勻在媒體上公開吵架，開發商說政府拿多了，政府說開發商太黑；政府高層為地價高漲土地出讓金一年要突破兩萬億人民幣而津津樂道。經濟學上一個簡單的道理，對一個國家來說，所謂地價上漲，必然導致貨幣貶值，而貨幣貶值其實是讓所有人民幣持幣人來為地價上漲買單，通貨膨脹也就不可避免，遭難的是中國13億普通百姓。

而另一方面政府又大搞調控，推出的都是無關痛癢的措施。這不是在降房價，而是把一國之本當作兒戲。